投資用不動産研究会

引越し

ブログを引越すことにしました。

同じくエキサイトの「投資用不動産研究会」です。

投資指標の疑問

１２日の「不動産電卓セミナー」をヒントに、エクセルで「投資指標」を計算する表を作ってみました。
いえ、友人に作ってもらいました。。。。
「健美家」などで検索した物件をそれに当てはめて入力してみています。

疑問点は、、、
・RCに絞って考えた場合、銀行は「４７年－築年数」分フルに貸してくれるのかしら？
　最高でも３０年と考えるのかしら。
　それによって、キャッシュフローは大きく違ってくる。
・今、金利は実際どのくらいなのかしら？
　これまた、人生変えるほど大きな違いが出てくる。
・とりあえず、「空室損」「OPEX」は、セミナーと同じ数字を使っています。
　が、実際はどう計算すればよいのか　しら？

まあ、私に貸してくれるかしら？？って、疑問は持ったら、もう一歩も進まないからそれは、さておくとしても、ゾロゾロ出てくる疑問疑問。

そこで、２０日にまた、「不動産投資実践塾　資金調達編」を受けることにしました。
ローンの知識と、担保評価、代表的１８金融機関の融資規定、などがお題になっています。　

不動産電卓セミナー

12日に受講した不動産電卓セミナー、これは面白かった。
英語三文字熟語（NOIだとか、ADSだとか）そいうものが分からないので
何度もレジュメに戻りながら、ぽちっぽちっと、電卓を押しましたが、
「投資判断指標」を考えるとっかかりになりました。

少し、とっかかりができると、次に勉強しなくてはいけないものも見えてきます。
ローンについて。
金利をどう設定するかで、「投資判断指標」全然違って来ます。
次のセミナーを探し始めました。

今後の推計人口について

投資に相応しいエリア、相応しくないエリアを見極めるべしと、書いてある本が多いけど実際どうやって見極めてよいのやら。
歩いてみる？
確かに、シャッター通りになっているところや、高齢化した街を肌で感じる現実はある。
だから「駅5分」だけでは、何も判らないと言うことも。
でも、歩ききれないし。

国立社会保障・人口問題研究所の市町村別の今後の推計人口を見てみると、
なんと、これからも人口が増えつづけると予想される市町村もある。
金森さんの言う通り、さいたま市など。
それに、合計特殊出生率が平均値より遼に高いところも、、。
それはそうか、平均値だから、低いところもあるし、高いところもあって当然なんだけど。
そういう見方で、エリアを考えていなかったから、目からウロコ。

ついつい、愛着のある町、憬れの町、、、そんな視点で物件検索をかけてしまう愚か者。
反省です。

セミナー申し込み

どこからはじめてよいか分からない勉強。
とりあえずは、本を読み、宅建の問題集を買ってきました。
いろいろ読めば、疑問も湧くけど、誰に聞いたらよいか分からないし、
第一、どしろーと丸出しで、聞くのも憚られる。
ということで、今関心のあることをテーマとして取り上げた
セミナーに申し込みました。

4月12日は「不動産電卓セミナー」。不動産電卓とかを使って、自分でローン計算などなどして、物件を見る練習できるらしい。
5月18日は「サラリーマン大家サポーターズ」。サラリーマン大家と言う言葉に弱い私。私でもできるかしらって、気にならせてくれる。

「不動産投資の破壊的成功法」

金森重樹さんのこの本は2回読みました。ある意味バイブルになりそうです。こんなに若くてこんなに頭のいい人もいるのね。。。

「マイホームの購入こそは、やってはいけない投資」、、、、あちゃあ、、、やっちゃった。
確かにこれは足かせになっているし、第一、何も生み出さない。マイナスの財産ってか、全くの負債。
ああ、やっちゃった、やっちゃった。

今までこれを生かす方法としては、せいぜい、リバースモゲージで多少余裕のある老後を過ごすことくらいしか考えられませんでした。
1種住専でなにやら地区協定があるみたいだから、多分アパートには建て替えられないみたいだし。
だから、家族が小さくなったら賃貸に出して、自分が小さなアパートに暮らして、差額でホソボゾ暮らす手もありかしら？？？なんて、考えていました。

でも、知恵を使えば、まだ有るかもよ。。。

とりあえず、金森さんのメルマガ、「通販大家さん」に申し込んでみました。
しかし、届く情報は今のトコ全て、、
「今回の物件申し込みは年収1000万以上の方に限らせていただきます」
「自己資金1000万以上の方に限らせていただきます」、、、、、

本の中には「巨額の自己資金なんて必要ない」とも記載されていましたが、「少額の1000万」は必要なのね、、、ふうっ。。。知らないことばかりです。

きっかけは、、、

ある日、少し、まとまったお金が貯まったので、ローンの一部繰上げ返済の為に、銀行に出向きました。
手続きをしている間、手に取った雑誌。
いつもは、投資のページも「私には縁が無いわ」とパラパラと読み飛ばすのだけど、なぜか、その日は、「頭金０で大家になった私の方法」という横山さんのことが、目にとまりました。

家に帰って、ネットで検索。さっそく本を購入。
その後、芋づる式に、サラリーマンから大家さんになった方の本を取り寄せ、読み漁りました。

それらの本を読めば読むほど、、、
あ～！！！
例え、わずかな額でも、あのときのあの繰上げ返済、しないで取っておけば、諸費用くらいになったかもしれないのに～！！！、、、と、後悔の念が押し寄せてきました。
でもね、モノは考えよう。
あの日、あの時、繰上げ返済を考えて、あの場所に行かなければ、「不動産投資」なんて考えもしなかったはず。
きっとこれもご縁です。
神様が、諸費用分をもう一度貯める間に、しっかり勉強しろと時間をくれたんだと思うことにしました。

さて、どこから、勉強始めましょうか。とりあえず、今は手がかりを探して、ネットサーフィンです。

今日から一歩

「勉強会」とは言え、まだたった一人です。友人知人に話しても、「そんなの無理に決ってるでしょ」と言われました。友人知人の中には、不動産投資を考える人はいないみたい。でも、今やありがたいことにネット社会。きっとどこかで誰かにつながれる。

とは言え、不動産は自己責任の世界。誰かに責任を持ってもらいたいと思ってるわけではありません。効率的に勉強し、情報を共有できる仲間ができたら、、と願うばかりです。

自己紹介に、限りなく個人情報に近いものを載せることは、「どうなんだろ？」と思いながら、「情報が欲しいと思ったら、自分の情報をオープンにしなくては集まらない」といった言葉や、「宣言すると夢はかなう」という信念の元に、、、、始めの一歩は自己紹介から。

女性公務員49歳。そろそろ、年金が心配なお年頃。
一生懸命働いて、そして老いていく父母を見ていると、豊かに暮らすためには「不労所得」を得るしかないんじゃないの？
老いても、病んでも、心豊かに過ごすためには、、と思うようになってきました。

給与所得は800万と少し。給与外の不確実な収入少々。
首都圏在住。
離婚してるから、連帯保証人は立てられない。
今まで自宅のローンの繰上げ返済と、子供の教育費に追われて来たけど、そんな人生見直したい。
こんな私が、不動産投資に乗り出して、早期退職、専業大家さんへの道を歩けるかしら？？